Кадастровый метраж дома определяется на основании технического плана, который готовит кадастровый инженер. Расчёты выполняются в соответствии с Требованиями к определению площади здания, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90. Разберу состав кадастрового метража подробно.
Что включается в кадастровый метраж жилого дома
Кадастровый метраж дома определяется на основании технического плана, который готовит кадастровый инженер. Расчёты выполняются в соответствии с Требованиями к определению площади здания, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90. Разберу состав кадастрового метража подробно.
Что включается в кадастровый метраж жилого дома
В площадь жилого здания входят:

1. Площади всех этажей (надземных и подземных):

• цокольный;
• технический;
• мансардный;
• иные этажи.

1. Площадь этажа — определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен (измерения проводят на высоте от 0 до 1,10 метра от уровня пола; плинтусы и декоративные элементы не учитываются).
2. Площади балконов, лоджий, террас и веранд.
3. Внутренние перегородки и стены.
4. Лестничные площадки и ступени (с учётом их площади в уровне данного этажа).
5. Эксплуатируемая кровля (если применимо).
6. Площадь мансардного этажа — рассчитывается в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака. При этом учитывается высота наклонного потолка:

• при наклоне 30∘ — до 1,5 метра;
• при наклоне 45∘ — до 1,1 метра;
• при наклоне 60∘ и более — до 0,5 метра. Многосветные пространства (атриумы, проёмы в перекрытиях, лифтовые шахты) — включаются в площадь только нижнего этажа, к которому они относятся.

Из площади жилого здания исключаются:

• подполье для проветривания;
• неэксплуатируемый чердак;
• техническое подполье и технический чердак;
• внеквартирные инженерные коммуникации (вертикальные и горизонтальные разводки);
• тамбуры, портики, крыльца;
• наружные открытые лестницы и пандусы.

Особенности расчёта

1. Методика измерений. Площадь определяют на основании натурных замеров:

• как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, треугольник);
• либо путём разбивки объекта на простейшие фигуры и суммирования их площадей.

1. Точность и округление:

• расстояния измеряются в метрах с округлением до 0,01 метра;
• площадь указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра.

1. Погрешность. В техническом плане приводится средняя квадратическая погрешность  определения площади (рассчитывается по специальным формулам).

1. Общая площадь (по Жилищному кодексу РФ):

• включает все части жилого помещения, в т. ч. вспомогательные (кухни, коридоры, санузлы, встроенные шкафы);
• не включает балконы, лоджии, веранды и террасы.

1. Общая приведённая площадь (используется в долевом строительстве):

• состоит из общей площади жилого помещения плюс площади балконов, лоджий и т. д. с понижающими коэффициентами;
• в ЕГРН не вносится — это расчётный показатель для договоров долевого участия.

Итог: кадастровый метраж ориентирован на физические границы и конструктивные элементы  дома, а не на условные коэффициенты. Поэтому он может отличаться от показателей  в проектной документации или договорах долевого участия.